Observatorio inmobiliario de Salamanca
Qué cuesta de verdad el metro cuadrado en Salamanca, barrio a barrio y pueblo a pueblo. Lo publicamos porque cuando alguien va a vender su casa, lo primero que necesita no es una inmobiliaria: es un número con el que empezar a pensar.
Los diez datos del semestre
Si solo vas a leer una parte, que sea esta. Todo lo que viene después son estos mismos números explicados.
El metro cuadrado de segunda mano en Salamanca capital cerró julio de 2026 en 2.643 €/m².
Es un 21,6 % más caro que hace un año, y un 4,2 % más que hace tres meses.
Aun así, la ciudad sigue un 4,3 % por debajo de su máximo histórico: 2.761 €/m² en junio de 2008.
Entre el barrio más caro y el más barato hay 2,4 veces de diferencia: 3.507 €/m² en el Centro frente a 1.454 €/m² en San José-Parador-Zurguén.
En la provincia se vendieron 2.267 viviendas entre enero y junio, un 3,4 % más que en 2025. Doce al día.
El 87 % de lo que se vende es vivienda usada. La obra nueva fueron solo 299 operaciones en seis meses.
Se firmaron 707 hipotecas en el primer trimestre, con un importe medio de 122.283 €, un 15,7 % por encima de 2023.
Cuatro de cada diez compras se cierran sin financiación bancaria.
El alquiler en la capital alcanzó 10,6 €/m² en julio, un 8,6 % más que hace un año.
La oferta de vivienda en venta en la provincia cayó un 26 % interanual, cuatro veces más que la media nacional.
Salamanca capital, zona a zona
| Barrio | Venta | Horquilla habitual | Frente a la media | Anuncios |
|---|---|---|---|---|
| Centro | 3.712 €/m² | 2.791 – 4.564 | +41,6 % | 64 |
| San Vicente | 3.703 €/m² | 3.433 – 4.091 | +41,2 % | 17 |
| San Juan | 3.343 €/m² | 3.019 – 3.964 | +27,5 % | 31 |
| Universidad | 3.338 €/m² | 2.929 – 3.900 | +27,3 % | 38 |
| Sancti Spiritus | 3.182 €/m² | 2.958 – 3.860 | +21,4 % | 14 |
| Úrsulas de San Marcos | 3.154 €/m² | 2.809 – 3.533 | +20,3 % | 31 |
| La Plata | 3.037 €/m² | 2.766 – 3.439 | +15,8 % | 12 |
| San Cristóbal Las Claras | 3.019 €/m² | 2.661 – 3.427 | +15,1 % | 20 |
| Capuchinos | 2.983 €/m² | 2.725 – 3.191 | +13,8 % | 13 |
| Carmelitas Oeste | 2.982 €/m² | 2.539 – 3.500 | +13,7 % | 57 |
| Labradores | 2.913 €/m² | 2.573 – 3.436 | +11,1 % | 39 |
| San Bernardo | 2.793 €/m² | 2.611 – 3.248 | +6,5 % | 24 |
| Alamedilla | 2.597 €/m² | 2.373 – 2.963 | −1,0 % | 19 |
| Prosperidad | 2.593 €/m² | 2.223 – 2.956 | −1,1 % | 24 |
| Delicias | 2.591 €/m² | 2.283 – 2.928 | −1,2 % | 15 |
| Rollo | 2.450 €/m² | 2.149 – 2.866 | −6,6 % | 20 |
| Salesas | 2.448 €/m² | 2.192 – 2.846 | −6,6 % | 34 |
| Chinchibarra | 2.416 €/m² | 2.180 – 2.857 | −7,9 % | 20 |
| Vidal | 2.345 €/m² | 1.961 – 3.025 | −10,6 % | 36 |
| Estación | 2.312 €/m² | 2.224 – 2.499 | −11,8 % | 11 |
| Puente Ladrillo | 2.308 €/m² | 2.000 – 2.563 | −12,0 % | 37 |
| Barrio Blanco | 2.200 €/m² | 2.071 – 2.767 | −16,1 % | 11 |
| Garrido Sur | 2.162 €/m² | 1.941 – 2.620 | −17,5 % | 56 |
| Pizarrales | 2.149 €/m² | 1.815 – 2.543 | −18,0 % | 72 |
| Garrido Norte | 2.093 €/m² | 1.927 – 2.314 | −20,2 % | 62 |
| Carmen | 1.937 €/m² | 1.727 – 2.056 | −26,1 % | 14 |
| Teso de la Feria | 1.843 €/m² | 1.538 – 2.574 | −29,7 % | 10 |
| Tejares | 1.833 €/m² | 1.220 – 2.036 | −30,1 % | 19 |
| San José | 1.103 €/m² | 910 – 1.200 | −57,9 % | 11 |
Mediana del precio de oferta por metro cuadrado en cada barrio. 957 viviendas en venta en Salamanca capital a 14 de septiembre de 2026, de agregadores profesionales del sector inmobiliario, situada cada una por sus coordenadas dentro de la delimitación oficial del Ayuntamiento. La horquilla es el recorrido entre el 25 y el 75 por ciento de los anuncios. Mediana de la capital: 2.622 €/m². Es el precio al que se pide, no al que se cierra, y solo aparecen los barrios con diez anuncios o más.
Lo que se paga de alquiler, barrio a barrio
| Barrio | €/m² al mes | Horquilla | Renta mediana | m² | Anuncios |
|---|---|---|---|---|---|
| Universidad | 13,60 | 11,30 – 15,50 | 850 € | 55 | 75 |
| Tenerías | 12,95 | 8,82 – 15,20 | 710 € | 54 | 18 |
| Arrabal | 12,10 | 10,61 – 15,73 | 740 € | 50 | 12 |
| Centro | 11,10 | 9,38 – 13,35 | 1.000 € | 88 | 172 |
| San Esteban | 11,10 | 9,77 – 13,15 | 950 € | 83 | 11 |
| Sancti Spiritus | 10,80 | 9,97 – 14,78 | 1.200 € | 90 | 16 |
| Estación | 10,70 | 9,44 – 11,80 | 850 € | 70 | 11 |
| Barrio Blanco | 10,70 | 8,63 – 15,60 | 750 € | 69 | 14 |
| el-marin-iii | 10,65 | 9,03 – 11,35 | 900 € | 87 | 14 |
| San Juan | 10,60 | 9,00 – 12,68 | 1.100 € | 91 | 52 |
| Santo Tomás | 10,60 | 8,76 – 12,00 | 895 € | 80 | 11 |
| Alamedilla | 10,50 | 9,23 – 11,10 | 995 € | 85 | 23 |
| Capuchinos | 10,40 | 9,38 – 13,38 | 750 € | 73 | 14 |
| Úrsulas de San Marcos | 10,20 | 8,82 – 12,80 | 1.000 € | 92 | 71 |
| Carmelitas Oeste | 10,00 | 8,60 – 11,20 | 900 € | 90 | 185 |
| San Vicente | 10,00 | 8,57 – 11,70 | 750 € | 75 | 41 |
| San Cristóbal Las Claras | 10,00 | 8,46 – 11,35 | 950 € | 85 | 51 |
| Prosperidad | 9,92 | 8,54 – 13,25 | 950 € | 80 | 19 |
| La Plata | 9,76 | 8,09 – 11,65 | 830 € | 75 | 15 |
| Chinchibarra | 9,74 | 8,49 – 11,00 | 790 € | 85 | 22 |
| Labradores | 9,73 | 8,17 – 11,20 | 990 € | 100 | 64 |
| San Bernardo | 9,57 | 8,00 – 11,15 | 825 € | 80 | 135 |
| Vidal | 9,50 | 8,73 – 10,70 | 850 € | 81 | 64 |
| Pizarrales | 9,44 | 8,33 – 10,60 | 795 € | 80 | 41 |
| Hospital | 9,44 | 7,88 – 10,00 | 900 € | 90 | 11 |
| Puente Ladrillo | 9,44 | 8,32 – 10,00 | 790 € | 78 | 13 |
| Salesas | 9,37 | 8,12 – 11,15 | 825 € | 85 | 59 |
| Garrido Norte | 9,25 | 8,08 – 10,28 | 800 € | 75 | 18 |
| Garrido Sur | 9,00 | 8,41 – 11,10 | 900 € | 85 | 47 |
| Carmen | 8,99 | 7,78 – 10,60 | 850 € | 84 | 25 |
| Rollo | 8,67 | 7,67 – 10,10 | 800 € | 80 | 13 |
| Delicias | 8,64 | 7,52 – 9,66 | 810 € | 87 | 17 |
| Salamanca capital | 10,00 | 8,57 – 12,00 | 900 € | 85 | 1425 |
Oferta viva de alquiler de Salamanca capital a 14 de septiembre de 2026, de agregadores profesionales del sector inmobiliario, asignada a barrio por coordenadas contra la delimitación oficial del IDE municipal. Solo aparecen los barrios con diez anuncios o más.
Lo que se firma de verdad, barrio a barrio
| Barrio | Se firma €/m² | Horquilla | Se pide €/m² | Precio mediano | Operaciones |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro | 3.013 | 2.605 – 3.468 | 3.712 | 282.171 € | 31 |
| Labradores | 2.814 | 2.351 – 3.064 | 2.913 | 260.000 € | 19 |
| Úrsulas de San Marcos | 2.800 | 2.445 – 3.093 | 3.154 | 280.000 € | 11 |
| San Juan | 2.732 | 2.454 – 2.765 | 3.343 | 250.000 € | 10 |
| Universidad | 2.569 | 2.260 – 3.077 | 3.338 | 225.000 € | 15 |
| San Cristóbal Las Claras | 2.534 | 2.063 – 3.067 | 3.019 | 218.500 € | 13 |
| San Vicente | 2.240 | 1.953 – 2.487 | 3.703 | 206.300 € | 12 |
| Carmelitas Oeste | 2.194 | 1.972 – 2.517 | 2.982 | 207.000 € | 40 |
| Salesas | 2.157 | 1.980 – 2.557 | 2.448 | 200.000 € | 17 |
| San Bernardo | 2.135 | 1.966 – 2.399 | 2.793 | 195.000 € | 28 |
| Chinchibarra | 2.100 | 1.927 – 2.186 | 2.416 | 172.000 € | 15 |
| Delicias | 2.080 | 1.893 – 2.514 | 2.591 | 197.950 € | 16 |
| Garrido Sur | 2.048 | 1.703 – 2.299 | 2.162 | 183.000 € | 21 |
| Prosperidad | 2.000 | 1.956 – 2.337 | 2.593 | 190.000 € | 17 |
| La Plata | 1.990 | 1.735 – 2.243 | 3.037 | 188.500 € | 30 |
| Rollo | 1.939 | 1.714 – 2.209 | 2.450 | 180.000 € | 27 |
| Estación | 1.933 | 1.698 – 2.295 | 2.312 | 187.090 € | 18 |
| San Isidro | 1.889 | 1.788 – 2.154 | — | 170.000 € | 15 |
| Capuchinos | 1.865 | 1.754 – 2.001 | 2.983 | 174.591 € | 32 |
| Vidal | 1.829 | 1.563 – 2.160 | 2.345 | 165.000 € | 17 |
| Garrido Norte | 1.736 | 1.592 – 2.060 | 2.093 | 153.950 € | 50 |
| Puente Ladrillo | 1.563 | 1.467 – 1.720 | 2.308 | 145.000 € | 37 |
| Barrio Blanco | 1.545 | 1.497 – 1.604 | 2.200 | 140.000 € | 10 |
| Pizarrales | 1.470 | 1.334 – 1.596 | 2.149 | 137.000 € | 32 |
| Teso de la Feria | 1.449 | 1.183 – 1.667 | 1.843 | 135.000 € | 21 |
| Tejares | 1.159 | 1.072 – 1.436 | 1.833 | 108.000 € | 30 |
| San José | 903 | 803 – 1.130 | 1.103 | 76.000 € | 24 |
| Salamanca capital | 1.963 | 1.609 – 2.336 | 2.622 | 180.000 € | 660 |
Las columnas de pedido y firmado no se restan: no son el mismo grupo de viviendas. Una recoge la oferta viva de hoy y la otra las operaciones ya cerradas en los doce meses anteriores. Cierres del Registro de la Propiedad a través de agregadores profesionales del sector inmobiliario, situados por coordenadas contra la delimitación oficial del IDE municipal. Solo aparecen los barrios con diez operaciones o más.
El dato que casi nadie cuenta: todavía no hemos batido el récord
Este verano se ha escrito mucho sobre máximos históricos. Conviene precisar: el precio de la vivienda en Salamanca capital sigue un 4,3 % por debajo de su máximo, que se alcanzó en junio de 2008 con 2.761 €/m².
Lo que sí es cierto es la velocidad. Un 21,6 % de subida interanual es un ritmo que la ciudad no veía desde antes de la crisis. Pero la diferencia con 2008 es de dónde viene el empuje: entonces lo movía el crédito fácil; ahora cuatro de cada diez compras se cierran sin hipoteca y lo que empuja es que no hay casas suficientes a la venta.
Es una distinción que importa, y no solo por rigor. Una subida sostenida por crédito es frágil, porque se da la vuelta cuando suben los tipos. Una subida sostenida por falta de oferta solo se corrige construyendo o sacando al mercado lo que está vacío, y eso va mucho más despacio.
El alfoz: lo que se pide y lo que se firma
Esta es la tabla que no publica nadie. Una columna es el precio al que se anuncia la vivienda; la otra, el precio que acaba constando en la escritura ante notario. La diferencia entre las dos explica por qué tantas casas se quedan meses sin una sola visita.
| Municipio | Habitantes | 10 años | Se pide | Se firma | Diferencia |
|---|---|---|---|---|---|
| Santa Marta de Tormes | 14.976 | 0,0 % | 1.727 € | 1.257 € | −27 % |
| Carbajosa de la Sagrada | 7.791 | +15,6 % | 1.696 € | 1.162 € | −31 % |
| Villamayor | 7.728 | +11,0 % | 1.440 € | 929 € | −35 % |
| Villares de la Reina | 6.784 | +9,6 % | 1.468 € | 997 € | −32 % |
| Cabrerizos | 4.218 | +0,5 % | 1.438 € | — | — |
| Castellanos de Moriscos | 3.149 | +35,6 % | 1.541 € | — | — |
| Aldeatejada | 2.662 | +54,4 % | 1.307 € | — | — |
| Doñinos de Salamanca | 2.273 | +16,4 % | 1.136 € | — | — |
| Monterrubio de la Armuña | 1.321 | -0,2 % | — | 1.171 € | — |
| El Encinar (Terradillos) | 3.314 | +5,1 % | 857 € | — | — |
| Arapiles | 744 | +15,5 % | — | — | — |
| Calvarrasa de Arriba | 604 | -2,6 % | — | — | — |
Habitantes: padrón del INE a 1 de enero de 2025. Precio de oferta: Fotocasa, septiembre de 2026. Precio de escritura: Portal Estadístico del Notariado, junio de 2026. Donde pone «—» es que no hay dato público publicado, no que no haya mercado.
El caso de Villamayor. Se pide una media de 1.440 €/m² y se firma en 929. Un 36 % de diferencia. Quien saque su casa al precio del portal en Villamayor está sacándola al precio al que nadie compra, y lo va a descubrir tres meses después.
Cómo está el mercado en 2026
Hay menos casas a la venta y más gente buscando
La oferta de vivienda en venta en la provincia de Salamanca ha caído en torno a un 26 % en un año, frente a una media nacional cercana al 7 %. Eso tensiona el mercado en una dirección concreta: quien vende no está teniendo que bajar el precio.
El dato que lo confirma: solo el 12 % de los anuncios de Salamanca tiene el precio rebajado respecto a su publicación inicial, por debajo del 14 % nacional.
Una de cada cuatro casas que se venden viene de una herencia
En Castilla y León se registraron 1.192 transmisiones de vivienda por herencia solo en junio de 2026, frente a 3.216 compraventas. Es decir: por cada tres casas que cambian de manos por compraventa, hay más de una que cambia de manos por herencia.
En Salamanca, alrededor del 25 % de la oferta en venta procede de herencias y en torno al 23 % de quienes venden son herederos. Es, con diferencia, la situación con la que más gente entra por la puerta de esta oficina.
Hemos hecho una calculadora que suma lo que se paga en esos casos: Sucesiones de Castilla y León, plusvalía del Ayuntamiento de Salamanca e IRPF si además se vende.
Lo que esto significa si vas a vender
- Se vende todo, pero no todo se vende bien. Con esta escasez, casi cualquier casa acaba encontrando comprador. Lo que decide cuánto te llevas es el precio de salida y las dos primeras semanas de publicación.
- El precio del portal no es el precio del mercado. Entre lo que se pide y lo que se firma hay entre un 20 % y un 36 % según la zona.
- Tu barrio importa más que la ciudad. La media de la capital es de 2.643 €/m², pero ningún barrio está exactamente en la media.
Cómo hacemos estos números
El precio de oferta sale de los anuncios publicados: es lo que se pide. El precio de escritura sale del Portal Estadístico del Notariado: es lo que consta ante notario. No son comparables entre sí y por eso los damos en columnas separadas, en lugar de mezclarlos en una cifra única como se hace casi siempre.
Los datos de población son del padrón del INE. Los revisamos cada trimestre y ponemos la fecha de cada fuente para que cualquiera pueda comprobarlos.
Si eres periodista y quieres el detalle de alguna zona, o los datos en bruto, escríbenos a info@inmoariasmartin.com y te los pasamos.
Por qué publicamos esto
Porque el precio es la primera pregunta y la peor contestada. Los portales dan medias de ciudad que no sirven para nada concreto, y los calculadores automáticos multiplican esa media por tus metros y se quedan tan anchos.
Aquí separamos por zona, distinguimos lo que se pide de lo que se firma y ponemos la fecha y la fuente de cada dato. Si te sirve para vender con nosotros, estupendo. Si te sirve para vender por tu cuenta con más criterio, también.
¿Y cuánto vale la tuya, exactamente?
La media del barrio es el punto de partida, no la respuesta. Vamos a ver tu casa y te damos el número con las ventas cerradas de tu calle. Gratis y sin compromiso.