Vender una casa heredada en Salamanca
Te decimos qué se paga de verdad en Castilla y León, en qué orden hay que conseguir los papeles y qué hacer si los hermanos no se ponen de acuerdo. Y si al final hay que vender, la vendemos nosotros.
Lo primero, porque es lo que más asusta: en Castilla y León, en las herencias entre padres e hijos, entre cónyuges y entre nietos y abuelos, el Impuesto de Sucesiones está prácticamente anulado. La comunidad aplica una bonificación del 99 % de la cuota. La mayoría de las familias que entran por esta puerta convencidas de que van a pagar una fortuna acaban pagando muy poco o nada por ese impuesto en concreto.
Lo que sí se paga es la plusvalía municipal del Ayuntamiento de Salamanca y, si después vendéis, la ganancia patrimonial en el IRPF. Esos dos sí hay que calcularlos bien.
Una de cada cuatro viviendas que salen a la venta en Salamanca viene de una herencia. Es una situación mucho más común de lo que parece, y casi siempre llega en un momento en el que nadie tiene la cabeza para papeleos.
Esta página es lo que le contamos a la gente que entra por la puerta con esa carpeta debajo del brazo. Está escrita para que la puedas leer antes de venir.
Calcula lo que te va a costar
Hemos hecho una calculadora que suma las tres cosas que se pagan y que casi nadie calcula juntas: Sucesiones de Castilla y León, plusvalía del Ayuntamiento de Salamanca e IRPF si además vendes. No existe nada parecido para Salamanca.
El reloj: seis meses desde el fallecimiento
Lo primero que hay que entender de una herencia no es el papeleo, es el calendario. El plazo para pagar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal es de seis meses desde el fallecimiento, y hay un día concreto que se le pasa a casi todo el mundo.
Si se pasa el plazo sin haber pedido prórroga, se aplican los recargos de la Ley General Tributaria: un 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso durante el primer año, y a partir de los doce meses el recargo sube al 15 % con intereses de demora. Y ojo, porque si es Hacienda quien reclama antes de que presentes tú, ya no es recargo: es sanción.
Esto le afecta a quien quiere vender más de lo que parece, porque sin liquidar el Impuesto de Sucesiones no se puede inscribir la casa en el Registro, y sin inscribirla no se puede firmar la venta.
Los pasos, en el orden en que hay que darlos
Este es el recorrido real. Saltarse un paso o hacerlo fuera de orden es lo que hace que una herencia se alargue un año.
Certificado de defunción y de últimas voluntades
El de últimas voluntades se pide a partir de los quince días hábiles desde el fallecimiento y dice si había testamento y ante qué notario se firmó.
Copia autorizada del testamento, o declaración de herederos
Si no había testamento hay que hacer un acta de declaración de herederos ante notario. Es el paso que más suele retrasarlo todo.
Inventario de bienes
Inmuebles, cuentas, vehículos, seguros de vida. Para cada inmueble hace falta la nota simple del Registro y el valor de referencia de Catastro, que es el que manda desde 2022.
Escritura de aceptación y adjudicación
Ante notario y con todos los herederos. Aquí se decide quién se queda con qué, y aquí es donde conviene haber hablado antes si alguien quiere vender y otro no.
Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide dentro de los cinco primeros. Pasado el plazo hay recargo, aunque la cuota salga a cero.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Hasta que la casa no está inscrita a nombre de los herederos no se puede vender.
Cuánto se paga de verdad en Castilla y León
Aquí van las buenas noticias, porque casi todo el mundo llega asustado y el susto suele ser infundado. Castilla y León bonifica el 99 % de la cuota del Impuesto de Sucesiones para cónyuge, hijos, descendientes y ascendientes, sin límite de importe. Y antes de llegar a esa bonificación, la base ya se reduce:
- Hijos, cónyuge y padres: 60.000 € de reducción, más una reducción propia de Castilla y León hasta los 400.000 €.
- Hijos menores de 21 años: 60.000 € más 6.000 € por cada año que le falte para los 21, con un tope de 120.000 €.
- Hermanos, tíos y sobrinos: solo 7.993 € y sin la bonificación del 99 %. Aquí sí se paga, y bastante.
En la práctica, una herencia de hasta 400.000 € por heredero entre padres, hijos o cónyuges suele quedar en cero, sin necesitar siquiera el 99 %.
Cuidado con la reducción del 95 % de la vivienda habitual. Existe, tiene un tope de 122.606,47 € por heredero, y suena muy bien. Pero exige mantener la vivienda diez años en el patrimonio del heredero. Si la aplicas y vendes antes, hay que devolverla con intereses.
Si tu intención es vender, casi siempre sale mejor no aplicarla, porque con el 99 % de bonificación de Castilla y León el ahorro que te daba era pequeño y la atadura es de una década.
El error de planificación más caro, y el más fácil de evitar
Cuando se presenta el modelo 650 hay que declarar un valor para la vivienda. Mucha gente declara el valor más bajo posible pensando que así paga menos. En Castilla y León eso es tirar dinero.
La razón: como el Impuesto de Sucesiones apenas cuesta nada para hijos, cónyuges y padres, el ahorro de declarar bajo es mínimo. Pero cuando después vendas, Hacienda calcula tu ganancia restando al precio de venta el valor que declaraste en la herencia. Cuanto más bajo lo declaraste, mayor es la ganancia y más IRPF pagas. Esa ganancia tributa del 19 % al 30 %.
Dicho al revés: declarar el valor real de mercado en la herencia no te cuesta casi nada hoy y te ahorra miles de euros el día que vendas. Es de las cosas que más veces nos encontramos ya hechas al revés, y cuando llegamos nosotros ya no tiene arreglo.
Si sois varios: las cuatro salidas
Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Pero no todas las salidas cuestan lo mismo, y la diferencia entre la primera y la última son muchos miles de euros.
Las situaciones que más veces nos llegan
Somos varios hermanos y uno no quiere vender
Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Si no hay acuerdo, cualquier comunero puede pedir la división de la cosa común, y si el inmueble no se puede dividir materialmente —que es lo normal en un piso— acaba en subasta pública, donde casi siempre se saca menos que en una venta ordinaria.
Antes de llegar ahí hay dos salidas mejores: que quien quiere quedarse compre su parte a los demás mediante una extinción de condominio, o que se venda a un tercero repartiendo el dinero. Sentarse a hablar con una valoración objetiva encima de la mesa resuelve la mayoría de estos casos, porque casi siempre el desacuerdo no es sobre vender, es sobre el precio.
¿Qué es la extinción de condominio y por qué interesa?
Es la operación por la que uno de los copropietarios se queda con el inmueble entero y compensa a los demás en dinero. Fiscalmente es mucho más barata que una compraventa: en lugar del Impuesto de Transmisiones tributa por Actos Jurídicos Documentados, que en Castilla y León es un tipo bastante menor sobre el valor.
Tiene condiciones: la compensación tiene que ser en dinero y debe extinguir la copropiedad por completo. Si se hace mal, Hacienda lo recalifica como compraventa.
He heredado un piso con hipoteca pendiente
La deuda se hereda junto con el bien. Tenéis tres caminos: subrogaros en el préstamo, cancelarlo con dinero de la propia herencia, o vender y cancelar en el mismo acto de la firma, que es lo más habitual. Esto último se organiza sin problema: se pide el certificado de deuda pendiente al banco y en la notaría se cancela con parte del precio.
¿Puedo rechazar la herencia si tiene más deudas que bienes?
Sí. Puedes renunciar pura y simplemente ante notario, o aceptar a beneficio de inventario, que limita tu responsabilidad a lo que haya en la herencia y protege tu patrimonio personal. Es una decisión que conviene tomar con un abogado y con el inventario hecho, no de oído.
¿Cuánto tardo en poder vender la casa heredada?
Desde el fallecimiento hasta poder firmar la venta, lo normal en Salamanca son entre tres y seis meses si hay testamento y todos los herederos están de acuerdo. Sin testamento o con desacuerdo, puede irse a un año o más. Lo que sí se puede hacer desde el principio es preparar la venta en paralelo al papeleo, para no perder esos meses.
Vivo fuera de Salamanca y no puedo ir
Es la mitad de los casos que llevamos. Se resuelve con un poder notarial: firmas en la notaría de tu ciudad y nosotros nos ocupamos aquí de las visitas, la documentación y el seguimiento. Te mandamos fotos, vídeo y un informe de cómo va cada semana.
Qué hacemos nosotros exactamente
No somos abogados ni gestoría, y no vamos a decirte que lo somos. Lo que hacemos es:
- Valorar el inmueble con criterio, tanto para repartir como para vender. Esa cifra es la que evita la mitad de las discusiones familiares.
- Reunir la documentación del inmueble: nota simple, referencia catastral, valor de referencia, certificado energético, recibos y estado de cargas.
- Coordinarnos con la notaría y la gestoría para que el orden de los trámites no os haga perder meses.
- Vender la casa cuando llegue el momento, con todos los herederos informados a la vez de cada oferta.
- Ponerte en contacto con un abogado o un asesor fiscal si tu caso lo necesita. No cobramos por esa presentación.
¿Hay que vender la casa heredada?
Te decimos lo que vale de verdad hoy en su barrio, con ventas cerradas de la zona. Con ese número encima de la mesa, las conversaciones familiares son mucho más fáciles.