Documentos para vender un piso en Salamanca
Por Manu Arias · 8 de septiembre de 2026
La mayoría de la gente reúne los papeles cuando ya tiene comprador. Es exactamente al revés. Hay documentos que la ley exige tener antes de publicar el anuncio, otros que el banco del comprador va a pedir en cuarenta y ocho horas, y unos cuantos que tardan meses en conseguirse. Esta guía los ordena por el momento en que hacen falta, con lo que cuesta cada uno y dónde se pide en Salamanca.
Antes de anunciar: los seis que no puedes dejar para luego
Nota simple actualizada
Es la radiografía registral de tu casa: quién figura como propietario, cuántos metros constan, y si hay hipotecas, embargos o servidumbres. Pídela antes de nada, porque es donde aparecen las sorpresas: la herencia que nunca se inscribió, la hipoteca que pagaste hace ocho años pero sigue registrada, los metros que no cuadran con el catastro.
También es el primer papel que el banco del comprador te va a pedir. Si un interesado sale de la visita convencido y tú tardas cinco días en conseguir la nota simple, has perdido cinco días de los buenos. Más abajo explicamos cómo pedirla en Salamanca, paso a paso.
Escritura de propiedad
La escritura de compraventa, de herencia o de donación por la que la casa es tuya. Localízala y léela antes de poner el cartel: cada vez más bancos piden copia para conceder la hipoteca al comprador, y en la notaría hará falta sí o sí. Si no la encuentras, el notario que la autorizó —o el archivo de protocolos— puede expedirte una copia.
Certificado de eficiencia energética
Este es el que más gente deja para el final, y es el único que puede costarte dinero antes de haber vendido nada. Es obligatorio tenerlo para publicar el anuncio, no para firmar: en cuanto pones la vivienda en el mercado, la etiqueta energética tiene que figurar en toda la publicidad y estar a disposición de los interesados.
Lo emite un técnico competente —arquitecto, aparejador o ingeniero—, tiene una validez de diez años y en un piso normal de Salamanca cuesta entre 100 y 200 € según el tamaño y la visita. Anunciar sin él es una infracción con régimen sancionador propio, y la Junta de Castilla y León lo sanciona.
Real Decreto 390/2021, de certificación energética de edificios. El régimen sancionador va de 300 a 6.000 € según la gravedad.
Referencia catastral
Se consulta gratis en la Sede Electrónica del Catastro, sin certificado digital. No es un papel imprescindible para vender, pero sí lo es para una cosa: comprobar que los metros del catastro y los del registro coinciden. Si no coinciden, mejor saberlo ahora, porque arreglarlo puede llevar meses y siempre aparece en el peor momento, cuando el banco tasa.
Plano acotado
No lo pide nadie, y es de los que más venden. Los anuncios con plano reciben más visitas en los portales, y en la visita cambia la conversación: hay compradores que no ven las posibilidades de una casa hasta que ven el plano y descubren dónde cabría el segundo baño. Si ya vas a llamar al técnico para el certificado energético, pídeselo a la vez: sale mucho más barato junto.
Certificado de VPO, si tu vivienda lo es
Si en la nota simple aparece que la vivienda está sujeta a algún régimen de protección, párate aquí. Antes de anunciarla necesitas saber si puedes venderla, a qué precio máximo y si el comprador tiene que cumplir un perfil. Hemos visto casas meses en el mercado, con comprador encontrado, que no se pudieron vender por esto. Se consulta en la Junta de Castilla y León, o en el ayuntamiento si la promoción fue municipal.
La nota simple, en Salamanca y paso a paso
Hay dos formas de pedirla y una tercera que conviene evitar.
1. Presencialmente, en el Registro de la Propiedad
En Salamanca hay cinco Registros de la Propiedad, y todos están en el mismo edificio, en la calle Santa María la Blanca, junto al Museo de Historia de la Automoción. La finca decide a cuál te toca ir:
- Registros 1, 3 y 4 — la ciudad de Salamanca, repartida por zonas. Comparten oficina.
- Registro 2 — la Armuña y su entorno.
- Registro 5 — Santa Marta de Tormes, Villares de la Reina y municipios próximos.
Llevas el DNI, rellenas un formulario diciendo para qué la quieres —lo exige la protección de datos— y lo ideal es ir con el número de finca registral, que aparece en tus escrituras. Si no lo tienes, con los datos completos del titular y la dirección suele bastar. Se recoge normalmente al día siguiente y cuesta unos 3 o 4 €.
2. Por internet, en la web del Colegio de Registradores
Se pide en registradores.org, en el apartado «Registro Online». Ventaja: no te desplazas, la tienes en horas y puedes pedir la de cualquier finca de España. Inconveniente: tienes que tener los datos más claros y cuesta más, en torno a 9-12 € con el IVA y los gastos.
3. Lo que conviene evitar
Hay decenas de webs que se posicionan por «nota simple» y que no son el registro: te cobran un recargo por hacer exactamente el mismo trámite. El único sitio oficial es registradores.org, y el trámite lo puedes hacer tú.
Cuidado con esto. Si vendes la vivienda y una plaza de garaje o un trastero, es muy posible que sean fincas registrales distintas. Lo sabrás porque la nota simple de la vivienda no describe el garaje por ningún lado. En ese caso hay que pedir una nota simple por cada finca, y todas tendrán que aparecer en la escritura de venta.
Cuando ya hay comprador: los cuatro de las arras
En cuanto hay una oferta aceptada, el reloj corre. Estos cuatro se piden el mismo día:
- DNI o NIE en vigor. Parece una obviedad hasta que llegas a la notaría con uno caducado y la firma se aplaza. Compruébalo el día que aceptes la oferta, no la semana de la firma. Si vendéis varios propietarios, todos.
- Certificado de deuda pendiente, si te queda hipoteca. Lo emite tu banco y dice cuánto falta por pagar a una fecha concreta. Ese importe se descuenta del precio en la notaría y se cancela allí mismo. Pídelo con tiempo: hay entidades que tardan una semana larga.
- Último recibo del IBI. Sirve para acreditar que estás al corriente y para repartir el impuesto del año entre las dos partes, que se prorratea desde la fecha de la firma salvo pacto en contra.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad. Lo firma el secretario o el administrador de fincas con el visto bueno del presidente. Es obligatorio para firmar salvo que el comprador renuncie expresamente, y conviene pedirlo pronto: en comunidades sin administrador profesional puede tardar.
Los papeles que más veces faltan (y lo que tardan)
Estos cinco son los que de verdad retrasan una venta en Salamanca. Ninguno es irresoluble; todos llevan tiempo, y el tiempo es lo que no tienes cuando ya hay comprador esperando.
| Situación | Qué hay que hacer | Cuánto suele tardar |
|---|---|---|
| La herencia no está inscrita en el registro | Aceptación de herencia, liquidación del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía, e inscripción | De uno a varios meses, más si hay herederos que no aparecen |
| La hipoteca está pagada pero sigue en el registro | Certificado de saldo cero del banco, escritura de cancelación y presentación en el registro | Entre tres y ocho semanas. Si no lo haces tú, lo hará la gestoría del banco del comprador y lo pagas igual, más caro |
| Hay obra sin declarar: un porche cerrado, una buhardilla, una ampliación | Declaración de obra nueva por antigüedad, con certificado técnico | Uno o dos meses. Sin ello, hay bancos que no financian |
| Catastro y registro no dicen los mismos metros | Subsanación de discrepancias, normalmente con georreferenciación | Varios meses. Empieza en cuanto lo detectes |
| El edificio tiene ITE pendiente o desfavorable | Encargarla al técnico o ejecutar las obras que señale | Depende de la comunidad, no de ti. Averígualo antes de anunciar |
Nuestra recomendación. Pide la nota simple el mismo día que decidas vender, aunque no vayas a publicar hasta dentro de dos meses. Cuesta cuatro euros y es lo único que te dice, en un folio, si tu venta va a ser sencilla o si tienes por delante un trámite de tres meses. Ese folio a tiempo es la diferencia entre vender en primavera o en otoño.
Preguntas frecuentes
¿Puedo poner mi piso a la venta sin el certificado energético?
No. La obligación nace con la publicidad, no con la firma: en cuanto anuncias la vivienda —cartel, portal inmobiliario, escaparate— la etiqueta energética debe constar y estar a disposición de quien la pida. Es una infracción con régimen sancionador propio y la Junta de Castilla y León la sanciona. Además tiene poco sentido esperar: si vas a llamar al técnico, hazlo al principio y aprovecha para pedirle el plano.
¿Cuánto cuesta una nota simple en Salamanca?
En torno a 3 o 4 € si vas presencialmente al Registro de la Propiedad, en la calle Santa María la Blanca, y entre 9 y 12 € si la pides por internet en registradores.org, que es la web oficial del Colegio de Registradores. Desconfía de cualquier otra página que te la ofrezca: hacen el mismo trámite y te cobran un recargo.
¿Quién pide el certificado de la comunidad de propietarios?
Lo pide el vendedor, y lo emite el secretario o el administrador de fincas con el visto bueno del presidente. Acredita que estás al corriente de los gastos comunes en el momento de la venta. El comprador puede renunciar expresamente a que se lo entregues, pero es raro que lo haga y a ti no te interesa: si quedan cuotas pendientes, la vivienda responde de las del año en curso y los tres anteriores.
Tengo la hipoteca pagada pero sigue apareciendo en la nota simple. ¿Es un problema?
Sí, aunque tiene arreglo. Pagar el último recibo no borra la hipoteca del registro: hace falta una escritura de cancelación y su inscripción. Si llegas a la notaría sin hacerlo, lo tramitará la gestoría del banco del comprador y lo pagarás tú, normalmente más caro y con la venta condicionada a ello. Merece la pena adelantarlo en cuanto sabes que vas a vender.
¿Y si voy a vender una casa que he heredado?
Necesitas todo lo anterior más la parte de la herencia: certificado de defunción, últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación, y el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal liquidados. Y sobre todo, la herencia inscrita en el registro a nombre de los herederos: sin eso no se puede firmar la venta. Lo contamos entero en nuestra guía de vender una vivienda heredada en Salamanca.
¿Puedo vender si falta algún documento?
Depende de cuál. Los que faltan por descuido —el DNI caducado, el recibo del IBI— se resuelven en días. Los registrales —herencia sin inscribir, hipoteca sin cancelar, obra sin declarar— condicionan la firma y hay que resolverlos antes. Lo importante es detectarlos al principio: con dos meses por delante casi todo se arregla; con un comprador esperando y una financiación con fecha, se cae la operación.
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