Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso
Hacienda no grava lo que cobras por el piso: grava lo que has ganado con él. Y esa ganancia casi nunca es la resta simple entre lo que pagaste y lo que te dan. Pon aquí tus números y te decimos lo que sale, tramo a tramo, y si te toca alguna de las exenciones.
Qué es exactamente lo que grava Hacienda
El IRPF de una venta no se calcula sobre el precio, sino sobre la ganancia patrimonial: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Esa ganancia va a la base del ahorro, que tiene su propia escala, distinta de la de las nóminas. Y los dos valores que la forman no son los que uno diría de memoria.
Qué suma al valor de compra y qué resta al de venta
Esta es la parte donde la gente paga de más, porque se olvida de restar cosas que sí cuentan.
- Suman al valor de adquisición el precio que pagaste, el ITP o el IVA de aquella compra, la notaría, el registro, la gestoría, y las inversiones y mejoras que hayas hecho después.
- Restan del valor de transmisión los gastos e impuestos de la venta que pagas tú: la plusvalía municipal, los honorarios de la inmobiliaria, el certificado energético, la cédula, la cancelación registral de la hipoteca. Los intereses del préstamo no.
- Restan del valor de adquisición las amortizaciones que te dedujiste mientras el piso estuvo alquilado. Es el caso que más sorprende: alquilar antes de vender sube la ganancia.
- Si el piso es heredado, el valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos de aquella herencia. No lo que pagó en su día quien te lo dejó.
Mejora no es lo mismo que reforma. Ampliar la vivienda, cerrar una terraza o cambiar la instalación eléctrica entera son mejoras. Pintar, cambiar la caldera por otra igual o sustituir un electrodoméstico es conservación, y no suma.
Los tramos que se aplican a la ganancia
La base del ahorro se grava por tramos, sumando la parte estatal y la autonómica. Para el ejercicio 2025, que es el que se declara en 2026, la escala es esta:
- Hasta 6.000 €, el 19 %.
- De 6.000 a 50.000 €, el 21 %.
- De 50.000 a 200.000 €, el 23 %.
- De 200.000 a 300.000 €, el 27 %.
- A partir de 300.000 €, el 30 %.
Es una escala progresiva: no se aplica un solo tipo a todo, sino cada tramo al suyo. Por eso el tipo medio real de una venta normal en Salamanca casi siempre queda por debajo del 23 %.
Las tres formas de no pagar nada
Hay tres situaciones en las que la ganancia queda exenta, total o parcialmente. Ninguna se aplica sola: hay que marcarlas en la declaración.
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y compras otra que también lo será, la ganancia queda exenta en la proporción de lo que reinviertas. El plazo es de dos años, de fecha a fecha, y valen tanto los dos posteriores como los dos anteriores a la venta. Si tenías hipoteca, el importe obtenido a estos efectos se reduce en el principal pendiente.
- Mayores de 65 años. Si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65, la ganancia está exenta entera, sin límite de importe y sin reinvertir nada. Basta con que haya sido tu vivienda habitual en cualquier día de los dos años anteriores.
- Renta vitalicia, también a partir de 65. Para un inmueble que no sea la vivienda habitual, la ganancia queda exenta si destinas lo obtenido a constituir una renta vitalicia asegurada, en el plazo de seis meses, con un máximo de 240.000 € por contribuyente.
Si compraste antes de 1995
Para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 sigue viva una reducción del régimen transitorio: un 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos hasta el 31 de diciembre de 1996, y solo sobre la parte de ganancia generada antes del 20 de enero de 2006. Tiene además un tope: solo se puede aplicar mientras el conjunto de transmisiones hechas desde 2015 con derecho a esta reducción no supere los 400.000 €. El cálculo es enrevesado y la calculadora de arriba no lo aplica. Si es tu caso, dínoslo y lo hacemos contigo.
Cuándo se declara
La venta se declara en la renta del año siguiente: si vendes en 2026, en la campaña de 2027. Hay que declararla aunque el resultado sea cero, y aunque haya exención. Si vendes con pérdida, esa pérdida se puede compensar con otras ganancias del ahorro.
Si no resides en España el mecanismo es otro, con retención del comprador incluida: lo contamos en la guía de vender una casa en Salamanca desde el extranjero.
De dónde salen estas cifras
De la propia Agencia Tributaria: el Manual práctico de Renta, los artículos 33 a 38 de la Ley del IRPF y la disposición transitoria novena. Esta página es una guía informativa, no asesoramiento fiscal: antes de firmar, confírmalo con tu asesor o con la Agencia Tributaria.
- Agencia Tributaria · Manual práctico de Renta
- Agencia Tributaria · Qué ocurre cuando vendo un inmueble
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso en Salamanca?
Se paga sobre la ganancia, no sobre el precio. La escala del ahorro va del 19 % para los primeros 6.000 € de ganancia al 30 % a partir de 300.000 €, pasando por el 21 % hasta 50.000 y el 23 % hasta 200.000. En una venta corriente en Salamanca, con una ganancia de treinta o cuarenta mil euros, el tipo medio real ronda el 20 %.
¿Se puede no pagar nada?
Sí, en tres casos: si reinviertes en otra vivienda habitual dentro de dos años, si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, o si a partir de los 65 destinas lo obtenido a una renta vitalicia, con un máximo de 240.000 €. Ninguna se aplica automáticamente: hay que reflejarla en la declaración.
¿La plusvalía municipal se resta del IRPF?
Se resta del valor de transmisión, que es distinto de restarla de la cuota. Al bajar el valor de transmisión baja la ganancia, y con ella el impuesto. Lo mismo vale para los honorarios de la inmobiliaria, la notaría del vendedor y la cancelación registral de la hipoteca.
¿Y si el piso lo heredé?
El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos de esa herencia, no lo que costó cuando lo compró tu familia. Por eso, cuando se vende poco después de heredar, la ganancia suele ser pequeña o incluso nula.
Lo tuve alquilado unos años. ¿Cambia algo?
Sí, y en tu contra. Las amortizaciones que te dedujiste en aquellas declaraciones restan del valor de adquisición, así que la ganancia sale mayor. Conviene tenerlo localizado antes de poner precio, porque puede cambiar bastante la cuenta final.
¿Cuándo hay que declararlo?
En la renta del año siguiente al de la venta. Si vendes en 2026, en la campaña de 2027. Hay que declararlo aunque no salga nada a pagar, y también si has vendido con pérdidas, porque esa pérdida se puede compensar con otras ganancias del ahorro.
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