¿Con cuánto me quedo si vendo mi piso?
Casi todo el mundo calcula lo que va a vender. Muy poca gente calcula lo que le va a quedar, que es lo que de verdad decide si la operación tiene sentido. Aquí está el número, con cada partida desglosada.
Es una estimación con los tipos vigentes en 2026 y nuestra tarifa publicada. No sustituye al cálculo de un asesor fiscal, sobre todo si hay herencia, varios propietarios, reinversión o una vivienda que no es la habitual.
Qué hay detrás de cada número
Honorarios de la agencia
Los nuestros son el 4 % + IVA con un mínimo de 4.000 € + IVA, y se cobran en la notaría el día de la firma: si no se vende, no se pagan. De ese 4 %, la mitad se comparte con la agencia que traiga al comprador si viene de otra, sin coste extra para ti. Está todo en cómo cobramos.
Plusvalía municipal
La paga el vendedor y se declara en 30 días hábiles desde la firma. El Ayuntamiento de Salamanca aplica un tipo del 30 %, y desde 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que menos te salga. Si vendes por menos de lo que compraste no hay que pagarla, pero sí hay que declararla.
IRPF: la ganancia patrimonial
Es la partida que más sorprende, porque se paga al año siguiente, en la declaración de la renta, cuando el dinero de la venta ya se ha gastado. Se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión —el precio menos los gastos de venta— y el valor de adquisición —lo que pagaste más los gastos e impuestos de la compra y las mejoras con factura—. Tributa por tramos, del 19 % al 30 %.
Hay dos exenciones que conviene conocer porque cambian el resultado por completo: la de los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual, y la de reinversión en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes.
Los gastos menores
- Certificado energético: obligatorio antes de publicar el anuncio. Entre 100 y 200 € en un piso normal.
- Cancelación registral de la hipoteca, si la tenías. Unos cientos de euros entre notaría, registro y gestoría.
- Notaría: salvo pacto en contrario, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador las copias. Se suele negociar.
- IBI del año: lo paga quien fuera titular a 1 de enero, pero se prorratea con el comprador desde la fecha de la firma salvo que se pacte otra cosa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta vender un piso en Salamanca?
Entre honorarios, plusvalía municipal, IRPF y gastos menores, lo habitual es que se vaya entre un 7 % y un 12 % del precio de venta, con una horquilla muy amplia según cuánta ganancia haya. Lo que más pesa casi siempre es el IRPF, y es también lo que más gente olvida porque se paga al año siguiente. La calculadora de esta página te da el número de tu caso.
¿Quién paga la plusvalía municipal, el comprador o el vendedor?
El vendedor, salvo que se pacte lo contrario en el contrato, que es raro. Se declara en 30 días hábiles desde la firma en la notaría. Si has vendido por menos de lo que compraste no tienes que pagarla, pero sí declararla y acreditar que no hubo incremento con las dos escrituras.
¿Cuándo se paga el IRPF por vender la casa?
En la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, lo pagas en la campaña de 2027. Es importante saberlo desde el principio y apartar el dinero, porque para entonces el importe de la venta suele estar ya comprometido en otra cosa.
¿Los mayores de 65 años están exentos de pagar IRPF al vender?
Están exentos si lo que venden es su vivienda habitual, y ahí la exención es total, sin límite de importe. Si venden una segunda vivienda o un local, no: en ese caso hay otras vías, como constituir una renta vitalicia con lo obtenido dentro de los seis meses siguientes, con sus propios requisitos y límites.
¿Puedo descontar la reforma que hice en el piso?
Solo las mejoras y ampliaciones con factura, no los gastos de conservación y mantenimiento. Cambiar la instalación eléctrica o cerrar una terraza suma al valor de adquisición; pintar, sustituir un electrodoméstico o arreglar una avería, no. Guarda las facturas: sin ellas Hacienda no admite el gasto.
¿Qué pasa si vendo con pérdidas?
No pagas IRPF por esa venta y, además, la pérdida se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio y, si sobra, con las de los cuatro años siguientes. Tampoco pagarías plusvalía municipal, aunque sí tienes que declararla acreditando que no hubo incremento.
Tipos del IRPF del ahorro y tarifa de honorarios vigentes en 2026. Tipo de la plusvalía municipal: Ordenanza Fiscal nº 3 del Ayuntamiento de Salamanca. Última revisión: septiembre de 2026.
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