Calculadora de plusvalía municipal en Salamanca
Desde 2021 puedes elegir entre dos formas de calcular este impuesto y quedarte con la que menos te salga. El Ayuntamiento no te va a avisar de cuál es: te lo decimos aquí.
Resultado orientativo. Coeficientes y tipo de gravamen del 30 % de la Ordenanza Fiscal nº 3 del Ayuntamiento de Salamanca. Última revisión: septiembre de 2026. No sustituye a la liquidación oficial.
Los dos métodos, y por qué importa elegir
Hasta 2021 la plusvalía se calculaba siempre igual, mirando solo el valor catastral del suelo, y daba igual que hubieras vendido con pérdidas. El Tribunal Constitucional tumbó aquello, y ahora hay dos caminos:
Método objetivo
Se coge el valor catastral del suelo, se multiplica por un coeficiente que depende de los años que hayas tenido la casa, y al resultado se le aplica el 30 %. No mira para nada lo que pagaste ni lo que has cobrado. Es el que sale por defecto y el más fácil de justificar, porque solo depende del recibo del IBI.
Método real
Se mira la diferencia entre lo que te costó y lo que has cobrado, y de ese incremento solo tributa la parte que corresponde al suelo. Requiere las dos escrituras para acreditarlo, pero cuando la casa se ha revalorizado poco —o nada— suele salir bastante más barato.
Y si vendiste por menos de lo que costó, no pagas. Lo dice el artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales: sin incremento de valor no hay hecho imponible. Pero hay que declararlo igual y demostrarlo con las dos escrituras. Mucha gente no presenta nada pensando que si sale cero no hace falta, y se lleva una sanción por no declarar.
Quién paga y en qué plazo
- En una venta paga el vendedor, y tiene 30 días hábiles desde la firma.
- En una herencia pagan los herederos, y el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis.
- En una donación paga quien recibe.
En Salamanca la autoliquidación se presenta en el OAGER, el organismo de gestión y recaudación del Ayuntamiento, y se puede hacer por internet. El portal calcula los dos métodos y marca el más barato, pero hay que subir la documentación que lo justifique.
Preguntas frecuentes
¿Se paga plusvalía al heredar y otra vez al vender?
Sí, son dos transmisiones distintas y cada una genera su impuesto. Al heredar la pagan los herederos por el periodo que la tuvo el fallecido; al vender después, la paga el heredero por el tiempo que ha pasado desde el fallecimiento. Si vendes poco después de heredar, esa segunda plusvalía suele ser muy pequeña, porque han pasado pocos meses.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI viene desglosado en valor del suelo y valor de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con certificado digital o con la referencia catastral. Es el dato que más se confunde: mucha gente mete el valor catastral total y le sale una cifra muy superior a la real.
¿Puedo elegir yo el método que menos me sale?
Sí, la ley te deja quedarte con el menor de los dos. Pero el método real hay que acreditarlo con la escritura de compra y la de venta. Si no aportas esa documentación, se aplica el objetivo sin más.
¿Qué pasa si no la presento?
Si te pasas del plazo pero presentas tú por iniciativa propia, hay recargo. Si es el Ayuntamiento quien te reclama antes, ya es sanción, que va del 50 % al 150 % de la cuota. Y aunque salga cero, hay obligación de declarar.
¿Cuánto se tarda en presentarla en el OAGER?
El formulario en sí se rellena en un rato, pero hay que tener antes el valor catastral del suelo, las escrituras de compra y de venta y los datos del notario. Lo que más retrasa no es el trámite: es reunir los papeles. Si la casa viene de una herencia con varios titulares, cada heredero presenta la suya.
Si la casa viene de una herencia, hay más impuestos en juego
Sucesiones, plusvalía e IRPF se calculan juntos, y las decisiones de uno afectan a los otros. Lo explicamos entero en la guía de herencias.