El contrato de arras al vender tu piso en Salamanca
Por Manu Arias · 8 de septiembre de 2026
El contrato de arras es el momento en el que una venta deja de ser una conversación. Se firma cuando ya hay acuerdo de precio y todavía faltan uno o dos meses para la notaría, y es el papel que decide qué pasa si algo se tuerce en ese tiempo. Un contrato de arras bien hecho vale más que cinco mil euros de más en el precio, porque es lo que evita que la operación se caiga en el mes tres.
Qué es y para qué sirve
Es un contrato privado entre comprador y vendedor por el que el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio y ambos se comprometen a firmar la compraventa en un plazo y unas condiciones concretas. No hace falta notario, pero es un contrato con todas las consecuencias: obliga.
Sirve para tres cosas muy prácticas. Fija el precio, para que nadie se replantee nada dentro de tres semanas. Retira la casa del mercado con una compensación de por medio, no de palabra. Y le da al comprador el tiempo que necesita para conseguir la hipoteca sin que tú te quedes quieto sin garantías.
Los tres tipos, y por qué importa cuál firmas
Aquí es donde se juega casi todo, y donde más contratos descargados de internet fallan.
| Tipo | Qué significa | Si alguien se echa atrás |
|---|---|---|
| Penitenciales Artículo 1.454 del Código Civil |
Las partes se reservan expresamente el derecho a desistir. Son las más habituales en una compraventa de vivienda. | Si desiste el comprador, pierde lo entregado. Si desistes tú, devuelves el doble. Y ahí acaba todo: nadie puede obligar al otro a firmar. |
| Confirmatorias | La señal confirma que el contrato existe y es un anticipo del precio. No hay derecho a desistir. | Quien incumple puede ser demandado para que se cumpla el contrato, además de responder por los daños. Es la opción más fuerte y la menos frecuente. |
| Penales | La cantidad funciona como pena pactada para el incumplimiento. | Se puede exigir la pena y además reclamar el cumplimiento, según cómo se redacte. |
El detalle que casi nadie mira: si el contrato no dice de qué tipo son, la jurisprudencia tiende a entenderlas como confirmatorias, no como penitenciales. Es decir, lo contrario de lo que casi todo el mundo cree estar firmando. Que el contrato lo diga expresamente, con el artículo 1.454 citado, no es formalismo: es la diferencia entre poder salirte pagando y verte en un juzgado.
Cuánto se entrega
No hay una cifra legal. En Salamanca lo habitual se mueve entre el 5 % y el 10 % del precio, y en operaciones pequeñas se ven cantidades fijas de 3.000 a 6.000 €.
Como vendedor te interesa que la cantidad sea suficiente para que echarse atrás duela. Una señal de 1.000 € en un piso de 200.000 no retiene a nadie: si aparece otra casa que le gusta más, el comprador se va y tú has perdido dos meses de mercado por mil euros. Es la variable que más veces se negocia mal por no querer parecer desconfiado.
Qué tiene que decir el contrato, sí o sí
- Quiénes firman, con DNI, y todos los propietarios. Si la casa es de tres hermanos, firman los tres o hay poder notarial de los que falten.
- Qué se vende, con la descripción registral y la referencia catastral, y si van incluidos el garaje y el trastero, que muchas veces son fincas distintas.
- El precio total, la cantidad entregada y cómo se paga el resto.
- El tipo de arras, con el artículo citado si son penitenciales.
- La fecha límite para firmar en notaría. Una fecha concreta, no «en un plazo aproximado de».
- Quién paga qué: notaría, registro, plusvalía municipal. Por defecto manda la ley y la costumbre, pero se puede pactar, y más vale escribirlo.
- El estado en que se entrega la vivienda, y qué muebles o electrodomésticos se quedan. Las discusiones de última hora son casi siempre sobre esto.
- Qué pasa con las cargas: que la casa se entrega libre de cargas y al corriente de comunidad e IBI, y cómo se cancela tu hipoteca si la hay.
La cláusula que decide si la operación se cae
Es la condición suspensiva por financiación: qué ocurre si al comprador no le conceden la hipoteca. Y es la que más cara sale mal redactada, para las dos partes.
Si no se dice nada, en unas arras penitenciales el comprador que no consigue la hipoteca simplemente desiste y pierde la señal. Es duro para él y a ti te deja con dos meses perdidos, aunque te quedes el dinero.
Si se pone una condición demasiado abierta —«si no obtiene financiación, se le devolverá todo»— el comprador tiene una puerta de salida gratis: le basta con no esforzarse mucho. Lo razonable está en el medio, y se escribe con detalle:
- Un plazo concreto para presentar la solicitud y otro para acreditar la respuesta.
- Un número mínimo de entidades, normalmente dos o tres, con denegación por escrito de cada una.
- Un importe máximo de financiación: que la condición cubra la hipoteca que dijo necesitar, no una mayor que pida después.
- Qué se devuelve exactamente si se cumple la condición, y en cuántos días.
Lo que vemos una y otra vez. Los tres fallos más caros en Salamanca, por este orden: no comprobar que quien firma son todos los propietarios —muy habitual en pisos heredados sin repartir—; poner una fecha de notaría imposible para el banco del comprador y tener que renegociar el contrato entero un mes después; y firmar arras con una herencia sin inscribir en el registro, que es un plazo que no depende de ninguna de las dos partes.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio firmar arras para vender un piso?
No, legalmente se puede ir directamente a la notaría. En la práctica casi nunca ocurre, porque entre el acuerdo y la firma pasan semanas: el comprador necesita tiempo para la hipoteca y tú necesitas una garantía para retirar la casa del mercado mientras tanto. Sin arras, cualquiera de los dos puede desaparecer sin consecuencias.
¿Cuánto se suele dar de señal en Salamanca?
Entre el 5 % y el 10 % del precio es lo habitual, y en operaciones de importe bajo se ven cantidades cerradas de 3.000 a 6.000 €. Como vendedor te conviene que sea suficiente para que echarse atrás tenga coste real: una señal simbólica no retiene a nadie y lo que pierdes tú son meses de mercado.
Si el comprador se echa atrás, ¿me quedo el dinero?
En arras penitenciales, sí: el comprador que desiste pierde lo entregado, y si el que desiste eres tú, devuelves el doble. Pero eso solo funciona si el contrato dice expresamente que las arras son penitenciales. Si no lo dice, lo más probable es que se entiendan confirmatorias, y entonces el que incumple puede acabar obligado a firmar por vía judicial.
¿Qué pasa si al comprador no le dan la hipoteca?
Depende de lo que hayáis escrito. Si el contrato incluye una condición suspensiva por financiación bien redactada —con plazo, número de entidades y denegación por escrito— se le devuelve la señal y cada uno sigue su camino. Si no la incluye, en unas arras penitenciales el comprador que no puede firmar pierde el dinero. Merece la pena pactarlo con detalle: proteger al comprador razonable también te protege a ti de perder dos meses.
¿Hay que llevar el contrato de arras al notario?
No es obligatorio y casi nunca se hace. Es un contrato privado válido entre las partes desde que se firma. Lo que sí conviene es que lo revise alguien que sepa lo que está leyendo, porque una fecha mal puesta o un tipo de arras sin especificar cuesta mucho más que la revisión.
¿Puedo firmar arras si la casa viene de una herencia?
Puedes, pero con cuidado: para llegar a la notaría el inmueble tiene que estar inscrito a nombre de los herederos, y ese trámite no depende de ti ni del comprador. Si la herencia está a medias, la fecha de firma tiene que contemplarlo, y deben firmar las arras todos los herederos o alguien con poder de todos. Lo explicamos entero en la guía de vender una vivienda heredada en Salamanca.
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